Gesamtinvestment
Kaufpreis, Sanierung und Nebenkosten ergeben zunächst nur die Gesamtsumme.
Denkmalschutzimmobilien als Kapitalanlage
Ein Denkmal ist besonders. Dein Investment muss trotzdem rechnen.
Historische Substanz, Sanierung, Finanzierung, Vermietung und besondere steuerliche Regeln greifen bei einer Denkmalimmobilie ineinander. Deshalb betrachten wir nicht nur den möglichen steuerlichen Effekt, sondern das gesamte Immobilienkonzept.
Denkmal für mich einordnenPersönlich · strukturiert · auf deine Situation bezogen
Die Ausgangslage
Denkmal beginnt nicht beim Gebäude. Sondern bei deiner Ausgangslage.
Die besondere Abschreibung kann relevant sein. Entscheidend ist trotzdem, ob Finanzierung, monatliche Belastung, Zeithorizont und Objekt zu dir passen. Deshalb beginnt unsere Prüfung bei den Faktoren, die du mitbringst.
- 01
Einkommen & steuerliche Situation
Welche steuerlichen Effekte relevant sind, hängt von deiner individuellen Situation ab.
- 02
Eigenkapital & Finanzierung
Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierungsspielraum und laufende Belastung müssen zusammenpassen.
- 03
Zeithorizont
Eine Denkmalimmobilie endet nicht mit der besonderen Abschreibungsphase. Die Perspektive danach gehört von Anfang an in die Rechnung.
- 04
Investmentziel
Vermögensaufbau, laufende Belastung und gewünschte Flexibilität bestimmen, welche Immobilienstrategie zu dir passt.
Die beste Immobilie gibt es nicht. Die passende schon.
Was du wirklich kaufst
Ein Kaufpreis. Mehrere wirtschaftliche Ebenen.
Bei einer Denkmalimmobilie werden Teile des Gesamtinvestments steuerlich und wirtschaftlich unterschiedlich behandelt. Genau deshalb reicht es nicht, nur auf einen ausgewiesenen Sanierungsanteil zu schauen.
Grund & Boden
Bestehende Substanz
Ein Kaufpreis
- Sanierung
- Bestehende Substanz
- Nebenkosten
- Grund & Boden
schematisch, keine Anteile
01 Grund & Boden
Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
02 Bestehende Gebäudesubstanz
Für die bestehende Gebäudesubstanz gelten eigene steuerliche Regeln.
03 Sanierung & Modernisierung
Nicht jede Sanierungsposition gehört automatisch zur besonderen Denkmal‑AfA.
04 Nach § 7i begünstigte Aufwendungen
Entscheidend sind die gesetzlichen Voraussetzungen und der entsprechende Nachweis durch die zuständige Stelle.
Sanierungsanteil ist nicht automatisch Denkmal‑AfA.
Der besondere steuerliche Rahmen
Er entsteht nicht erst in der Steuererklärung.
§ 7i EStG knüpft die erhöhten Absetzungen an konkrete Voraussetzungen. Bei einem erworbenen Denkmal gehören deshalb Zeitpunkt, Abstimmung der Maßnahmen und Bescheinigung zwingend in die Prüfung.
01 Denkmaleigenschaft
Das Gebäude muss die denkmalrechtlichen Voraussetzungen erfüllen.
§ 7i EStG bezieht sich auf im Inland belegene Gebäude oder Gebäudeteile, die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Baudenkmal gelten beziehungsweise unter die dort beschriebenen Schutzkonstellationen fallen.
02 Abstimmung
Die Maßnahmen müssen mit der zuständigen Stelle abgestimmt sein.
Bei einem erworbenen Objekt erfasst § 7i nur entsprechende Maßnahmen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des Erwerbsvertrags durchgeführt wurden. Die Maßnahmen müssen außerdem mit der zuständigen Stelle abgestimmt worden sein.
03 Bescheinigung
Die begünstigten Aufwendungen müssen nachgewiesen werden.
Die nach Landesrecht zuständige Stelle bescheinigt die Voraussetzungen und die Erforderlichkeit der Aufwendungen. Diese Bescheinigung ist eine zentrale Grundlage für die erhöhte Absetzung.
Jahr 1–8 bis zu 9 % p. a.
Jahr 9–12 bis zu 7 % p. a.
bezogen auf die nach § 7i EStG begünstigten Aufwendungen und unter den gesetzlichen Voraussetzungen. Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt von der individuellen Situation ab.
Wirtschaftlichkeit
Der steuerliche Effekt kann die Rechnung verändern. Er ersetzt sie nicht.
Eine Denkmalimmobilie muss auch wirtschaftlich nachvollziehbar sein. Deshalb führen wir Miete, Finanzierung, laufende Kosten, Instandhaltung und steuerliche Faktoren in einem gemeinsamen Szenario zusammen.
- Mieteinnahmen
- mögliche steuerliche Wirkung
- mögliche Förderung
- Zins
- Tilgung
- Verwaltung
- nicht umlagefähige Kosten
- Instandhaltung
Monatliches Szenario
- deine Miete
- deine Finanzierung
- deine steuerliche Situation
Keine pauschale Rendite. Keine pauschale Steuerersparnis. Entscheidend ist eine Rechnung, die zu deiner Situation passt.
Denkmal für mich einordnen
Wir prüfen zuerst deine Ausgangslage und danach das Objekt.
Risiko & Kontrolle
Gerade weil Denkmal besonders ist, prüfen wir mehr.
Denkmalschutz bringt zusätzliche Anforderungen mit sich. Entscheidend ist, dass sie nicht versteckt, sondern vor deiner Entscheidung sichtbar werden.
-
Denkmal & Auflagen
Schutzstatus Abstimmung Bescheinigungsweg
-
Projekt & Sanierung
Anbieter Leistungsbeschreibung Bauablauf Übergabe
-
Finanzierung & Kosten
Kaufpreisaufteilung Nebenkosten Finanzierung laufende Belastung
-
Vermietung & Betrieb
Lage Grundriss Mietniveau Energie Verwaltung Instandhaltung
Transparenz nimmt einem Investment nicht das Risiko. Sie macht es prüfbar.
Denkmalrechtliche Bescheinigungen stammen von den zuständigen Stellen. Die individuelle steuerliche Beurteilung gehört in die Steuerberatung.
Strategievergleich
Drei Immobilienstrategien. Drei unterschiedliche Prüfprofile.
Bestand, Neubau und Denkmal können Teil eines Immobilienkonzepts sein. Entscheidend ist, welche Struktur zu deiner Ausgangslage und deinem Ziel passt.
| Bestand | Neubau | Denkmal | |
|---|---|---|---|
| Objekt beim Kauf | bestehendes Gebäude | Projekt / Neubau | historische Substanz + Sanierung |
| Nutzung / Vermietung | häufig bereits vermietet | nach Fertigstellung | abhängig vom Sanierungsstand |
| Prüfschwerpunkt | Mietvertrag · WEG · Gebäudehistorie | Projekt · Bauträger · Planung | Substanz · Sanierung · Denkmalunterlagen |
| Steuerlicher Rahmen | reguläre objektbezogene Regeln | objekt- und projektabhängig | § 7i kann zusätzlich relevant sein |
| Energie | objektabhängig | moderner Standard | besondere Sanierungsanforderungen |
| Bau- / Projektphase | meist gering | relevant | bei Sanierungsprojekten relevant |
| Langfristige Betrachtung | Betrieb · Substanz · Finanzierung | Fertigstellung · Vermietung · Finanzierung | Substanz · Finanzierung · Perspektive nach § 7i |
Bestand
- Objekt beim Kauf
- bestehendes Gebäude
- Nutzung / Vermietung
- häufig bereits vermietet
- Prüfschwerpunkt
- Mietvertrag · WEG · Gebäudehistorie
- Steuerlicher Rahmen
- reguläre objektbezogene Regeln
- Energie
- objektabhängig
- Bau- / Projektphase
- meist gering
- Langfristige Betrachtung
- Betrieb · Substanz · Finanzierung
Neubau
- Objekt beim Kauf
- Projekt / Neubau
- Nutzung / Vermietung
- nach Fertigstellung
- Prüfschwerpunkt
- Projekt · Bauträger · Planung
- Steuerlicher Rahmen
- objekt- und projektabhängig
- Energie
- moderner Standard
- Bau- / Projektphase
- relevant
- Langfristige Betrachtung
- Fertigstellung · Vermietung · Finanzierung
Denkmal
- Objekt beim Kauf
- historische Substanz + Sanierung
- Nutzung / Vermietung
- abhängig vom Sanierungsstand
- Prüfschwerpunkt
- Substanz · Sanierung · Denkmalunterlagen
- Steuerlicher Rahmen
- § 7i kann zusätzlich relevant sein
- Energie
- besondere Sanierungsanforderungen
- Bau- / Projektphase
- bei Sanierungsprojekten relevant
- Langfristige Betrachtung
- Substanz · Finanzierung · Perspektive nach § 7i
- Miete
- Restschuld
- Zustand
- Instandhaltung
- Standort
- Nachfrage
Jahr 1–8
bis zu 9 % p. a.
auf die nach § 7i begünstigten Aufwendungen
Jahr 9–12
bis zu 7 % p. a.
Die besondere § 7i‑Absetzung endet hier.
Die Zeit danach
Was bleibt nach Jahr 12?
Die besondere Abschreibung läuft aus. Die Immobilie bleibt. Von diesem Zeitpunkt an zählen weiterhin Finanzierung, Miete, Zustand, laufende Kosten und die Qualität des Standorts.
Ein gutes Denkmal-Konzept wird nicht für zwölf Jahre gebaut.
So prüfen wir
Vom besonderen Gebäude zum passenden Immobilienkonzept.
Wir bringen die Entscheidung in eine feste Reihenfolge. So entsteht aus vielen Einzelinformationen ein nachvollziehbares Gesamtbild.
01 Ausgangslage
Was passt zu dir?
Einkommen, Eigenkapital, Ziele und Zeithorizont bilden das Fundament.
Fundament
02 Finanzierung
Was ist sinnvoll finanzierbar?
Kaufpreis, Nebenkosten, Zins, Tilgung und laufende Belastung werden gemeinsam betrachtet.
Erdgeschoss
03 Objekt & Anbieter
Was kaufst du eigentlich?
Projekt, Anbieter, Standort, Objektqualität und Unterlagen werden in das Gesamtbild eingeordnet.
1. OG
04 Sanierung & Denkmal
Was wird erhalten und was wird erneuert?
Sanierungsumfang, Denkmalstatus, Abstimmung und Dokumentation werden nachvollziehbar gemacht.
2. OG
05 Wirtschaftlichkeit & Steuer
Wie sieht das Gesamtszenario aus?
Miete, Finanzierung, laufende Kosten und steuerliche Faktoren werden zusammengeführt. Die individuelle steuerliche Würdigung erfolgt mit der Steuerberatung.
3. OG
06 Kauf & Begleitung
Wie wird aus der Prüfung eine Entscheidung?
Wir begleiten den Prozess von der Einordnung über Finanzierung und Kauf bis in die weitere Umsetzung.
4. OG und Dach
Erst wenn jedes Geschoss geprüft ist, trägt das Konzept.
Fragen & Antworten
Fragen, die vor einer Denkmalentscheidung geklärt sein sollten.
-
§ 7i EStG ermöglicht unter den gesetzlichen Voraussetzungen erhöhte Absetzungen für bestimmte Aufwendungen an Baudenkmalen. Für begünstigte Aufwendungen sieht die Vorschrift im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent sowie in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent vor.
-
Nein. Der gesamte Kaufpreis ist nicht automatisch die Bemessungsgrundlage der erhöhten Absetzung. Entscheidend sind die nach § 7i begünstigten Aufwendungen und deren Nachweis.
-
Bei einem erworbenen Denkmal können entsprechende Anschaffungskostenanteile nach § 7i nur berücksichtigt werden, soweit die zugehörigen Maßnahmen nach dem rechtswirksamen Abschluss des Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt wurden und die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.
-
Die Maßnahmen müssen mit der nach Landesrecht zuständigen Stelle abgestimmt sein. Die Voraussetzungen und die Erforderlichkeit der Aufwendungen werden über eine entsprechende Bescheinigung nachgewiesen. Zuständigkeit und Verfahren richten sich nach dem jeweiligen Landesrecht.
-
Nein. Ein vertraglich oder wirtschaftlich ausgewiesener Sanierungsanteil ist nicht automatisch identisch mit den nach § 7i begünstigten und bescheinigten Aufwendungen.
-
§ 7i EStG selbst enthält keine pauschale zehnjährige Mindestvermietungsdauer als allgemeine Voraussetzung. Andere steuerliche Vorschriften und die individuelle Gestaltung können daneben relevant sein und gehören in die steuerliche Prüfung.
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Für selbstgenutzte Baudenkmale kann unter den Voraussetzungen des § 10f EStG eine eigene steuerliche Regelung greifen. Dort können bestimmte Aufwendungen im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den folgenden neun Kalenderjahren jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben berücksichtigt werden.
-
Ja, abhängig vom Projekt. Die KfW führt im Programm 261 auch Effizienzhaus-Denkmal-Stufen. Förderbedingungen verändern sich und müssen deshalb immer mit aktuellem Stand für das konkrete Projekt geprüft werden.
-
Die besondere Absetzung nach § 7i läuft aus. Die Immobilie und ihre wirtschaftlichen Faktoren bleiben bestehen. Deshalb gehören Miete, Finanzierung, Restschuld, Zustand, Instandhaltung und Standort bereits beim Kauf in die langfristige Betrachtung.
-
Nein. Denkmalschutz allein macht aus einer Immobilie kein gutes Investment. Standort, Kaufpreis, Finanzierung, Sanierungsstruktur, Vermietbarkeit, laufende Kosten und die persönliche Ausgangslage müssen zusammenpassen.
Dein nächster Schritt
Nicht mehr wissen. Besser entscheiden.
Wir ordnen deine Ausgangslage, Finanzierung, Objekt, Sanierung, Wirtschaftlichkeit und steuerlichen Faktoren gemeinsam ein. So siehst du, ob Denkmal in dein Immobilienkonzept passt.
Denkmal für mich einordnenPersönlich · strukturiert · auf deine Situation bezogen
