Zum Inhalt springen
+49 30 66 76 32 27 Beratung buchen

Neubau als Kapitalanlage

Heute geplant. Für morgen gedacht.

  1. 01 Planung Grundriss & Nutzung
  2. 02 Energie & Technik Gebäude & Ausstattung
  3. 03 Vermietung Nachfrage & Mietniveau

Bei einer Neubauimmobilie beginnt die Entscheidung lange vor dem Einzug. Lage, Grundriss, Kaufpreis, Energieeffizienz, Finanzierung und Vermietbarkeit stehen deshalb von Anfang an im Mittelpunkt unserer Prüfung.

So entsteht aus einem Neubauprojekt eine Kapitalanlage, die zu deiner persönlichen Planung passt.

Neubau für mich einordnen

Persönlich · strukturiert · auf deine Situation bezogen

Vom Plan zum Investment

Zwischen Visualisierung und fertiger Wohnung liegt ein ganzes Projekt.

Ein Neubau wird häufig gekauft, bevor die eigene Wohnung fertig vor einem steht. Umso wichtiger ist, was bereits verbindlich beschrieben ist.

Prüfakte

Wir prüfen deshalb nicht nur das Bild aus dem Exposé. Wir schauen auf die Unterlagen, die festlegen, was tatsächlich gebaut und gekauft wird.

01 Baubeschreibung

Was wird tatsächlich gebaut?

Die Baubeschreibung macht aus einer Visualisierung ein konkretes Leistungsversprechen. Sie beschreibt Materialien, Ausstattung, technische Standards und wesentliche Bestandteile des Gebäudes.

Worauf wir achten

  1. Was ist verbindlich festgelegt, was steht nur „nach Bemusterung“?
  2. Welche Materialien und technischen Standards sind genannt?
  3. Wo lässt die Beschreibung Spielraum für Änderungen?

02 Grundriss

Wie funktioniert die Wohnung?

Ein Grundriss muss mehr leisten als gut auszusehen. Raumaufteilung, Belichtung, Möblierbarkeit und Verhältnis von Wohn- zu Verkehrsfläche beeinflussen die spätere Nutzung und Vermietbarkeit.

Worauf wir achten

  1. Lässt sich jeder Raum sinnvoll möblieren?
  2. Wie viel Fläche ist Flur statt Wohnraum?
  3. Welche Räume bekommen Tageslicht, und von wo?

03 Teilung & Kaufgegenstand

Was gehört rechtlich dazu?

Wohnung, Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie zugeordnete Flächen müssen sauber voneinander getrennt sein. Genau hier wird sichtbar, was tatsächlich Bestandteil des Erwerbs ist.

Worauf wir achten

  1. Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum?
  2. Gehören Keller und Stellplatz verbindlich dazu?
  3. Stimmt die Zuordnung mit dem Aufteilungsplan überein?

04 Energie & Technik

Wie ist das Gebäude konzipiert?

Gebäudehülle, Heizsystem, Warmwasser, Lüftung und technische Infrastruktur prägen Nutzung und laufende Kosten. Wir ordnen diese Punkte im Zusammenhang ein.

Worauf wir achten

  1. Welcher energetische Standard ist geplant?
  2. Wie werden Wärme und Warmwasser erzeugt?
  3. Welche Anlagen brauchen regelmäßige Wartung?

Dein Immobilienkonzept

Die beste Immobilie gibt es nicht. Die passende schon.

Deshalb beginnen wir nicht mit einem verfügbaren Neubauprojekt. Wir beginnen mit deiner Ausgangslage.

  • Persönlich
  • Strukturiert
  • Auf deine Situation bezogen

  1. 01 Ausgangslage

    Erst du, dann das Projekt.

    Einkommen, Eigenkapital, Ziele und Finanzierungsspielraum legen fest, welche Neubauwohnung überhaupt in deine Planung passt.

    • Einkommen
    • Eigenkapital
    • Ziele
    • Finanzierungsspielraum

  2. 02 Finanzierung

    Eine Finanzierung, die zum Bauablauf passt.

    Beim Neubau gehören neben Kaufpreis und Darlehen auch die Bereitstellung und die Zahlungsstruktur des Projekts in die Planung.

    • Kaufpreis
    • Kaufnebenkosten
    • Zins
    • Tilgung
    • Bereitstellungs- und Zahlungsstruktur

  3. 03 Einnahmen & Belastung

    Mit einer Miete planen, die zum Markt passt.

    Eine Neubauwohnung hat noch keinen Mieter. Das erwartbare Mietniveau steht Eigentümerkosten und Finanzierungsrate im monatlichen Szenario gegenüber.

    • erwartbares Mietniveau
    • laufende Eigentümerkosten
    • Finanzierungsrate
    • monatliches Szenario

  4. 04 Steuer

    Steuerliche Faktoren mitdenken.

    Welche Effekte relevant sind, hängt vom Gebäudeanteil, der Finanzierung und deiner persönlichen steuerlichen Situation ab.

    • Gebäudeanteil
    • AfA
    • Finanzierungskosten
    • persönliche steuerliche Situation

  5. 05 Gesamtbild

    Nicht nur die Wohnung prüfen. Das ganze Projekt prüfen.

    Standort, Projekt, Wohnung, Finanzierung und Vermietbarkeit ergeben erst zusammen eine Entscheidung mit langfristiger Perspektive.

    • Standort
    • Projekt
    • Wohnung
    • Finanzierung
    • Vermietbarkeit
    • langfristige Perspektive

Das Ergebnis

Aus einzelnen Faktoren wird dein Immobilienkonzept.

Strategiegespräch buchen

Was wird eigentlich gekauft?

Ein schönes Rendering ist noch keine Baubeschreibung.

Visualisierungen vermitteln einen Eindruck. Für die Prüfung zählen die konkreten Eigenschaften des Projekts.

01 Gebäudehülle

Gebäudehülle

Wir prüfen

Fassade, Fenster, Dach und energetisches Konzept werden als zusammenhängendes System betrachtet.

Nachzulesen in: Baubeschreibung

Der Weg bis zur Fertigstellung

Zwischen Kaufvertrag und Schlüssel passiert eine Menge.

Der Erwerb einer Neubauwohnung begleitet ein Projekt über mehrere Phasen. Termine, Zahlungsstände, Baufortschritt, Abnahme und Übergabe gehören deshalb von Beginn an in die Planung.

Phase 01: Kauf

Projekt, Wohnung und Vertragsunterlagen bilden die Grundlage des Erwerbs.

Phase 02: Bau

Der Baufortschritt macht sichtbar, wie aus Planung Schritt für Schritt Realität wird.

Phase 03: Fertigstellung

Das Gebäude erreicht den vereinbarten baulichen Stand und nähert sich der Übergabe.

Phase 04: Abnahme

Die Leistung wird geprüft und dokumentiert. Festgestellte Punkte gehören sauber erfasst.

Phase 05: Übergabe

Die Wohnung wird übergeben und der praktische Übergang in die Nutzung beginnt.

Phase 06: Vermietung

Wohnung, Zielgruppe und lokaler Mietmarkt werden zusammengeführt.

Abnahme dokumentiert

Schlüsselübergabe

Erstvermietung

Phase 06 von 06 Vermietung

Kosten und Finanzierung

Entscheidend ist nicht nur, was die Wohnung kostet.

Zum Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten, Finanzierung und laufende Eigentümerkosten. Bei einem Neubau spielt außerdem der zeitliche Ablauf des Projekts eine Rolle. Deshalb betrachten wir nicht einzelne Zahlen isoliert. Wir bringen sie in eine gemeinsame Planung.

  1. 01

    Kaufpreis

    Der Preis für Wohnung und zugeordnete Bestandteile.

  2. 02

    Kaufnebenkosten

    Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer kommen hinzu.

  3. 03

    Eigenkapital & Darlehen

    Wie sich der Gesamtbetrag auf beide aufteilt.

  4. 04

    Zins & Tilgung

    Die Rate aus der gewählten Finanzierungsstruktur.

  5. 05

    Eigentümerkosten

    Hausgeld und Rücklage nach der Übergabe.

  6. 06

    Monatliches Szenario

    Was nach allem für dein Konto bleibt oder hinzukommt.

    wird individuell berechnet

Steuerliche Betrachtung

ergänzt die Gesamtsicht

Die steuerliche Einordnung bleibt eine eigene Ebene. Sie ergänzt die wirtschaftliche Betrachtung, ersetzt sie aber nicht.

Vermietbarkeit

Neu gebaut heißt nicht automatisch gut vermietbar.

Beispielhafte Darstellung, kein realer Standort

Eine moderne Wohnung löst die Standortfrage nicht. Entscheidend bleibt, ob Menschen genau dort wohnen wollen und ob die Wohnung zu dieser Nachfrage passt. Wir betrachten deshalb Markt und Wohnung gemeinsam.

01 Nachfrage

Wer sucht in diesem Markt Wohnraum und welche Wohnungsgrößen werden nachgefragt?

Worauf wir achten

  1. Welche Haushalte suchen in dieser Lage?
  2. Welche Wohnungsgrößen sind gefragt, welche gibt es schon reichlich?
  3. Was brauchen diese Menschen im Umfeld?

02 Wohnung

Passt die Aufteilung zur Zielgruppe und lässt sich die Fläche sinnvoll nutzen?

Worauf wir achten

  1. Passt die Zimmerzahl zum gesuchten Haushalt?
  2. Fällt Tageslicht dorthin, wo gelebt wird?
  3. Wie viel der Fläche ist wirklich nutzbar?

03 Mietniveau

Wie ordnet sich das Angebot in den lokalen Mietmarkt ein?

Worauf wir achten

  1. Welche vergleichbaren Wohnungen werden in der Nähe angeboten?
  2. Wo ordnet sich die Wohnung mit ihrer Ausstattung ein?
  3. Trägt die Planung auch mit einer vorsichtigen Miete?

Vermietbar ist eine Wohnung erst, wenn alle drei zusammenpassen.

Energie & Technik

Ein Neubau muss heute andere Anforderungen erfüllen als ein Gebäude von gestern.

Energetischer Standard, Heiztechnik und Gebäudehülle beeinflussen Nutzung, laufende Kosten und langfristige Attraktivität. Wir ordnen diese Eigenschaften deshalb nicht als Verkaufsargumente ein, sondern als Teil des Gesamtobjekts.

01 Hülle

Hält das Gebäude die Wärme dort, wo sie gebraucht wird?

Fassade, Fenster, Dach und Dämmung bilden die äußere energetische Struktur des Gebäudes.

Worauf wir achten

  1. Welcher energetische Standard ist geplant, und wo ist er verbindlich festgehalten?
  2. Wie sind Fenster, Dach und Sockel an die Dämmung angeschlossen?
  3. Wo kann Wärme über Bauteile nach außen gelangen?

02 Versorgung

Wie kommt die Wärme ins Haus und in die Wohnung?

Die Energieversorgung wird anhand des konkreten Projekts und seiner dokumentierten technischen Planung eingeordnet.

Worauf wir achten

  1. Woher kommt die Wärme, und was steht dazu in der Baubeschreibung?
  2. Wie wird sie im Haus verteilt und in der Wohnung abgegeben?
  3. Was sagt der Energieausweis über den Bedarf des Gebäudes?

03 Technik

Funktioniert die Technik im Alltag, und wer kümmert sich um sie?

Heizung, Warmwasser, Lüftung und weitere Gebäudetechnik werden auf Funktion und Zusammenspiel betrachtet.

Worauf wir achten

  1. Wie wird die Wohnung gelüftet, und was muss man selbst dafür tun?
  2. Wie werden Wärme und Wasser je Wohnung erfasst?
  3. Welche Anlagen brauchen Wartung, und wer trägt sie?

Ein Neubau überzeugt erst, wenn Hülle, Versorgung und Technik zusammenspielen.

Nachzulesen in

  • Baubeschreibung
  • Energieausweis
  • Technische Planung

Neubau, Bestand oder Denkmal?

Drei Strategien. Unterschiedliche Eigenschaften.

  1. 01

    Neubau

    Projekt, Planung, technische Standards, Fertigstellung und Erstvermietung.

    • Projekt
    • Planung
    • Technische Standards
    • Erstvermietung

    Diese Seite

  2. 02

    Bestand

    Bestehende Daten, Gebäudehistorie, Eigentümergemeinschaft und Mietverhältnis.

    • Bestehende Daten
    • Gebäudehistorie
    • Eigentümergemeinschaft
    • Mietverhältnis
    Mehr zu Bestand
  3. 03

    Denkmal

    Historische Substanz, Sanierung, Bescheinigung und langfristige Nutzung.

    • Historische Substanz
    • Sanierung
    • Bescheinigung
    • Langfristige Nutzung
    Mehr zu Denkmal

Der Ablauf

Von deiner Ausgangslage bis zur passenden Immobilie.

Fünf Schritte vom ersten Gespräch bis zur vermieteten Neubauwohnung.

  1. Kennenlernen

    Wir sprechen über deine Ziele, deine finanzielle Ausgangslage und darüber, welche Rolle eine Immobilie in deiner Planung spielen soll.

    Beratungsgespräch Termin vereinbaren

  2. Machbarkeit

    Wir ordnen Eigenkapital, Finanzierungsspielraum und monatliche Belastung ein.

    Kalkulation der Möglichkeiten

  3. Immobilie

    Wir prüfen Projekt, Standort, Wohnung, Unterlagen und Vermietbarkeit.

    Auswahl der passenden Immobilie

  4. Finanzierung & Kauf

    Finanzierung, Vertragsunterlagen und Notartermin werden aufeinander abgestimmt.

    Finanzierung und Notartermin

  5. Übergabe & Vermietung

    Fertigstellung, Abnahme, Übergabe und anschließende Vermietung schließen den Erwerbsprozess ab.

    Vermietete Wohnung Jetzt starten

Fragen & Antworten

Häufige Fragen zu Neubau als Kapitalanlage

Was ist bei einer Neubauwohnung als Kapitalanlage wichtig?

Relevant sind unter anderem Standort, Grundriss, Kaufpreis, Projektunterlagen, technische Planung, Finanzierung, laufende Eigentümerkosten und die realistische Vermietbarkeit.

Welche Unterlagen sollte man bei einem Neubau prüfen?

Zu den zentralen Unterlagen gehören unter anderem Baubeschreibung, Grundrisse, Teilungserklärung, Kaufvertragsunterlagen sowie projektbezogene Informationen zu Energie und Gebäudetechnik.

Welche Rolle spielt die Baubeschreibung?

Sie konkretisiert wesentliche Leistungen und Eigenschaften des Bauvorhabens und hilft, Ausstattung, Materialien und technische Bestandteile nicht nur anhand von Visualisierungen zu beurteilen.

Wie funktioniert die Finanzierung einer Neubauwohnung?

Zur Finanzierungsplanung gehören Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Eigenkapital, Darlehen, Zins und Tilgung. Auch Projektablauf und vertragliche Zahlungsstruktur können relevant sein.

Wann beginnt bei einem Neubau die Vermietung?

Die Vermietung orientiert sich an Fertigstellung und Übergabe. Die Vorbereitung kann bereits vorher beginnen, damit Wohnung, Zielgruppe und lokaler Mietmarkt rechtzeitig zusammengeführt werden.

Welche Kosten entstehen zusätzlich zum Kaufpreis?

Neben dem Kaufpreis entstehen regelmäßig Kaufnebenkosten. Hinzu kommen Finanzierungskosten und nach dem Erwerb laufende Eigentümerkosten.

Welche Rolle spielt die Energieeffizienz?

Gebäudehülle, Energieversorgung und technische Systeme beeinflussen Nutzung und laufende Kosten. Entscheidend sind die nachweisbaren Eigenschaften des konkreten Projekts.

Wie unterscheiden sich Neubau und Bestandsimmobilie als Kapitalanlage?

Bei Bestand existieren Gebäudehistorie, Eigentümergemeinschaft und häufig ein Mietverhältnis bereits. Beim Neubau liegt der Schwerpunkt stärker auf Planung, Projektunterlagen, technischer Ausführung, Fertigstellung und späterer Erstvermietung.

Eine neue Immobilie beginnt mit einem Plan. Deine auch.

Wir beginnen mit deiner Ausgangslage und prüfen, welche Immobilienstrategie zu deinen Zielen, deinem Finanzierungsspielraum und deiner persönlichen Planung passt.

Meine Möglichkeiten prüfen