01 Ausgangslage
Erst du, dann die Immobilie.
Einkommen, Eigenkapital, Ziel und Finanzierungsspielraum entscheiden, welche Bestandsimmobilie überhaupt in Frage kommt.
- Einkommen
- Eigenkapital
- Ziel
- Finanzierungsspielraum
- 01 Mietverhältnis
- 02 WEG
- 03 Gebäudehistorie
Bestandsimmobilien als Kapitalanlage
Nicht neu.Dafür ziemlich gut einschätzbar.
Eine Bestandswohnung hat einen großen Vorteil: Wir müssen uns nicht vorstellen, wie sie später einmal funktionieren könnte. Das Haus steht. Es gibt Abrechnungen, Beschlüsse und häufig bereits ein Mietverhältnis.
Damit haben wir viel in der Hand, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Bestand für mich einordnenPersönlich · strukturiert · auf deine Situation bezogen
Dokumenten-Forensik
Bei Bestand ist die Geschichte schon geschrieben. Wir lesen sie.
Mietvertrag, WEG-Unterlagen und Gebäudehistorie liefern Informationen, die bei anderen Immobilien erst entstehen müssen. Genau dort beginnt unsere Prüfung.
Prüfung
Mietvertrag
- Miethöhe und letzte Anpassung
- Staffel, Index oder frei vereinbart
- Kaution, Nebenkosten und Laufzeit
Wir lesen den Vertrag vollständig, nicht nur die erste Seite.
Dein Immobilienkonzept
Die beste Immobilie gibt es nicht. Die passende schon.
Deshalb beginnen wir nicht mit einem verfügbaren Objekt. Wir beginnen mit deiner Ausgangslage.
- Persönlich
- Strukturiert
- Auf deine Situation bezogen
-
-
02 Finanzierung
Eine Finanzierung, die zum Haus passt.
Bei Bestand gehören Bewirtschaftung und laufende Kosten von Anfang an in die Finanzierungsstruktur.
- Zins
- Tilgung
- Bewirtschaftung
- Laufende Kosten
-
03 Einnahmen & Belastung
Mit der Miete rechnen, die tatsächlich fließt.
Eine vermietete Wohnung bringt eine Ist-Miete mit. Sie steht dem Darlehen und dem eigenen Kapital im monatlichen Szenario gegenüber.
- Ist-Miete
- Darlehen
- Eigenkapital
- Monatliches Szenario
-
04 Steuer
Steuerliche Faktoren mitdenken.
Welche Effekte relevant sind, hängt vom Gebäude, der Finanzierung und deiner individuellen Situation ab.
- AfA
- Finanzierungskosten
- Individuelle Situation
-
05 Gesamtbild
Nicht nur die Wohnung prüfen. Das Haus dahinter prüfen.
Standort, Kaufpreis, Mietniveau, Gemeinschaft, Objekt und Perspektive ergeben erst zusammen eine Entscheidung.
- Standort
- Kaufpreis
- Mietniveau
- WEG
- Objekt
- Perspektive
Das Ergebnis
Aus einzelnen Faktoren wird dein Immobilienkonzept.
Der Maschinenraum
Ein Exposé zeigt dir die Wohnung. Wir schauen in den Maschinenraum.
Bei einer Bestandsimmobilie entscheidet nicht ein einzelner Wert. Gebäude, WEG, Mietverhältnis, Finanzierung und steuerliche Faktoren müssen zusammenpassen.
01 Gebäude
Substanz und Zustand
Wir prüfen
- Dach, Fassade und Fenster
- Leitungen und Heizung
- Durchgeführte und anstehende Maßnahmen
Dokumentbeispiel: Gebäudehistorie
Monatliches Szenario
Was bedeutet diese Immobilie jeden Monat für mein Konto?
Kaufpreis und Miete reichen für diese Antwort nicht. Erst Eigentümerkosten, Finanzierung und die tatsächlichen Einnahmen ergeben ein belastbares monatliches Szenario.
- 01
Ist-Miete
Was der bestehende Mietvertrag heute tatsächlich einbringt.
- 02
Eigentümerkosten
Nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklage und Verwaltung.
- 03
Finanzierung
Zins und Tilgung aus der gewählten Struktur.
- 04
Monatliches Szenario
Was nach allem für dein Konto bleibt oder hinzukommt.
wird individuell berechnet
Steuerliche Modellierung
fließt in die Gesamtsicht ein
Abschreibung und Finanzierungskosten wirken auf deine Steuer, nicht auf die Wirtschaftlichkeit des Objekts. Wir rechnen sie getrennt und führen beides erst in der Gesamtsicht zusammen.
Belastbarkeit
Eine gute Rechnung darf auch einen schlechten Monat aushalten.
Zinsen, Einnahmen und Instandhaltung entwickeln sich nicht immer nach Plan. Deshalb gehört die Belastbarkeit in die Analyse.
Ausgangsszenario heute später
Läuft die Zinsbindung aus, kann die Anschlussfinanzierung teurer werden. Das verschiebt das Szenario dauerhaft, nicht nur für einen Monat. Deshalb prüfen wir vorher, wie viel Abstand die Rechnung dazu hat.
Wirkt auf: Finanzierung
Entwicklungsregionen
Wir suchen nicht nach der bekanntesten Postleitzahl. Wir suchen nach tragfähiger Nachfrage.
Immo Homies prüft bundesweit Märkte und Entwicklungsregionen. Entscheidend sind Nachfrage, Beschäftigung, Infrastruktur, Mietniveau, Angebot und Perspektive.
Wer will in einer Region wohnen, und bleibt das so? Wir schauen auf Bevölkerung, Haushalte und Beschäftigung.
- Bevölkerung
- Haushalte
- Beschäftigung
Strategien
Drei Immobilienstrategien. Drei unterschiedliche Aufgaben.
- 01
Bestand
Ein Haus mit Geschichte lesen: Daten, Beschlüsse und ein laufendes Mietverhältnis.
- Daten
- Historie
- WEG
- Bestehende Vermietung
Diese Seite
- 02
Neubau
Ein Projekt begleiten: Technik, Fertigstellung und die erste Vermietung.
- Projekt
- Technik
- Fertigstellung
- Erstvermietung
- 03
Denkmal
Substanz erhalten: Sanierung, Bescheinigung und langfristige Qualität.
- Substanz
- Sanierung
- Bescheinigung
- Langfristige Qualität
Der Ablauf
So gehen wir gemeinsam vor
Fünf Schritte vom ersten Gespräch bis zur vermieteten Wohnung.
-
Kennenlernen
Wir verstehen deine Ziele, deine Situation und deine Fragen.
Termin vereinbaren -
Machbarkeit
Was ist mit deinem Einkommen und Eigenkapital realistisch?
-
Immobilie
Wir prüfen Bestandsobjekte mit allen Unterlagen gegen dein Konzept.
-
Finanzierung & Notar
Finanzierung strukturieren, Kaufvertrag prüfen, Termin begleiten.
-
Vermietung
Übergabe, bestehendes Mietverhältnis und Verwaltung sauber aufsetzen.
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Fragen & Antworten
Häufige Fragen zu Bestandsimmobilien
Was prüft man bei einer vermieteten Eigentumswohnung?
Das Gebäude, die Eigentümergemeinschaft, den Mietvertrag, die Finanzierung und die steuerliche Seite. Einzelne Werte sagen wenig. Entscheidend ist, ob alles zusammen zu deiner Ausgangslage passt.
Welche WEG-Unterlagen sind relevant?
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen mehrerer Jahre, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie die Beschluss-Sammlung. Daraus ergeben sich Rechte, Kosten und absehbare Maßnahmen.
Wie ordnet man Hausgeld und Rücklage ein?
Das Hausgeld besteht aus umlagefähigen Kosten, die der Mieter über die Betriebskosten trägt, und nicht umlagefähigen, die beim Eigentümer bleiben. Die Erhaltungsrücklage lesen wir gegen den Zustand des Hauses und die Maßnahmen in den Protokollen.
Wie wird die bestehende Miete bewertet?
Wir vergleichen die Ist-Miete mit dem Mietniveau im Umfeld und prüfen, was der Vertrag an Anpassungen zulässt. Rechtliche Grenzen wie Mietpreisbremse oder Kappungsgrenze gehören in diese Einordnung.
Welche Rolle spielt die AfA?
Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht Grund und Boden. Nach § 7 Abs. 4 EStG gilt in der Regel für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925 ein Satz von 2,5 %, für spätere 2 % und für ab 2023 fertiggestellte 3 %. Wie sich das für dich auswirkt, klärst du mit deiner steuerlichen Beratung.
Welche Risiken gehören in die Rechnung?
Ein höherer Anschlusszins, Leerstand oder Zahlungsausfall und größere Instandhaltungen mit möglicher Sonderumlage. Wir prüfen vorab, wie viel davon die Rechnung trägt.
Vielleicht brauchst du keine Immobilie. Zumindest nicht irgendeine.
Wir beginnen mit deiner Ausgangslage. Danach prüfen wir, welche Strategie und welche Immobilie dazu passen.
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